Einzimmerwohnungen waren lange für Studierende und Pendler als Investition in Top-Lagen beliebt. Eine genauere Analyse zeigt jedoch ein komplexeres Bild

Den Start eines neuen Studienjahres merkt man als aufmerksamer Spaziergänger in einer der deutschen Universitätsstädte bereits frühzeitig. Monate vor der ersten Vorlesung in den Hörsälen. In digitalen Foren, oft aber immer noch als klassischer Aushang in der Studentenkneipe oder als Aufkleber am Ampelmast an der viel frequentierten Fußgängerüberführung – „Kleine Wohnung oder Zimmer gesucht“ ist ein häufiger Hilfeschrei nach begrenztem Wohnraum.

Der Immobilienmarkt hat auf die steigende Nachfrage reagiert, wobei zahlreiche Investorinnen und Investoren gezielt Einzimmerwohnungen als Anlageobjekte wählen – und an Studentinnen und Studenten, an Berufseinsteiger ohne Familie oder Pendler vermieten, die nur an bestimmten Werktagen in der Stadt arbeiten, die restlichen Tage dann bei ihren Familien in den Speckgürteln verbringen.

Kleine Flächen, kleinere Investitionssummen

Die Vorzüge der Mikrowohnungen liegen auf der Hand: weniger als 50 Quadratmeter Wohnfläche, in A- oder guter B-Lage – damit sehr begehrt am umkämpften Mietmarkt und zugleich aufgrund der begrenzten Fläche noch überschaubar bei der Investitionssumme verglichen etwa mit einer Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnung, für die vielerorts mehr als eine halbe Million Euro fällig wird.

Die Anschaffungspreise für kleinere Wohnungen sind auch und gerade für Neueinsteiger in den Vermietermarkt stemmbar. Für viele private Vermieterinnen und Vermieter stellt die Einzimmerwohnung den ersten Schritt dar. Erst danach folgen dann der Kauf und die Vermietung größerer Wohnungen oder ganzer Häuser. Angesichts des geringen Klumpenrisikos setzt mancher erfahrene Immobilien-Investor ausschließlich auf Mikrowohnungen: Mit diesem Kalkül kauft er dann beispielsweise fünf kleinere Wohnungen für jeweils 100.000 Euro an fünf verschiedenen Standorten – statt eine größere für 500.000 Euro, in der dann alle Chancen, aber auch alle Klumpenrisiken konzentriert sind.

Weiteres Plus der kleinen Einheiten für Vermieter und Mieter: Die Betriebskosten fallen deutlich niedriger aus. Zugleich ist das Renditepotenzial kleinerer Wohnungen höher: Der Quadratmeterpreis ist bei kleineren Wohnungen größer als bei Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen. Hinzu kommt: Viele der Mikro-Apartments sind oft möbliert. Das steigert die Renditemöglichkeiten weiter.

Mit welchen Renditen private Vermieter rechnen können

Ein Bericht des Handelsblatts zitiert Bulwiengesa, das das Renditepotenzial von vollmöblierten Mikro-Apartments mit bis zu 3,6% angibt. Auf diese Rendite können sich allerdings nur „Profis“ freuen, die bereits einiges an Erfahrung auf dem Vermietungsmarkt mitbringen und entsprechend effizient arbeiten. Privaten Käuferinnen und Käufern, also dem Gros der Vermieter in Deutschland, bleiben laut einer älteren Studie von „Finanztest“ in der Regel 2,8 bis 3,3 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen übrig. Bei diesen Werten sind sämtliche laufenden Kosten der Immobilie bereits abgezogen.

Florian Bauer, mittelständischer Immobilienunternehmer aus der an Mikrowohnungen ebenfalls reichen Stadt Köln, blickt etwas differenzierter auf das Segment. Seine These: Eine Dreizimmerwohnung in Hannover sei vielversprechender als eine Einzimmerwohnung in München. Vor allem, was den langfristigen Wert der Immobilie und die Flexibilität bei der Vermietung betreffen würde.

Homeoffice-Trend verschiebt die Nachfrage fundamental

Bauer begründet diese auf den ersten Blick kontroverse Aussage mit fundamentalen Veränderungen im Arbeits- und Wohnungsverhalten. Der Run auf die Einzimmerwohnungen brach vor der Corona-Pandemie aus. Seitdem hat sich nach Bauers Worten das Arbeitsverhalten aber verändert: Homeoffice und mobiles Arbeiten sind gekommen, um zu bleiben. Entsprechend dürfte die Nachfrage gerade von Jobeinsteigern und Pendlern nach kleineren Wohnungen zurückgehen. Menschen pendeln weniger. Und Jobeinsteiger, die bereits von Tag eins ein Heimbüro benötigen, werden auf etwas größere Wohnungen ausweichen. Bauer:

„Zudem steigen auch die Verwaltungskosten für Einzimmerwohnungen überproportional im Verhältnis zur Miete. Das soll aber nicht heißen, dass die Einzimmerwohnung komplett vom Markt verschwindet oder unvermietbar wird.“

Marktkenner Bauer führt ein weiteres, häufig übersehenes Argument gegen eine reine Fokussierung auf kleine Wohnungen ins Feld: die vermeintlichen günstigen Kaufkonditionen. Bauer: „Der Kaufpreisvorteil wird aber häufig überschätzt. Banken verlangen etwa häufig mehr Eigenkapital oder garantieren einen niedrigeren Beleihungswert als bei Zwei- oder Dreizimmerwohnungen.“ Und ein ganz wichtiger Punkt: In kleineren Wohnungen, gerade in Studi-Kreisen, wechseln die Mieter sehr häufig. Das bedeutet mehr Bürokratieaufwand für die Vermieter, mehr Renovierungen, teils mehr Leerstand und höhere Kosten. Bauer:

„Wenn ich die Neuvermietungskosten abziehe, kann ich oft nur mit zehn oder elf Monatsmieten im Jahr rechnen.“

Florian Bauers Rat an Neueinsteiger: Die Entscheidung gut überdenken. Er rät zu Drei-Zimmer-Wohnungen als Investments: „Sie bieten viel mehr Flexibilität – und damit mehr Sicherheit. Ich kann die Wohnung trotzdem an Studenten vermieten, oder an ein junges Pärchen, eine kleine Familie. Ich kann die Wohnung irgendwann auch einmal selbst nutzen und ich spreche bei einem Verkauf den Kapitalanleger sowie den Eigennutzer an. Bei einer Einzimmerwohnung spreche ich in der Regel nur Kapitalanleger als mögliche Käufer an.“